南昌"千禧颐河园"小区炒掉物业 面临停水停电尴尬

“千禧颐河园”是南昌市最早一批引入物业管理的商业小区，近两年，小区部分业主指责物业公司“只收钱不维护”，以此拒绝缴纳水电费和物业费，导致小区面临停水、停电、停止物业服务的尴尬。今年9月份，该小区业主委员会中止了物业服务合同，招聘新物业公司入驻小区，但由于种种原因，新物业公司难以开展日常工作。

事实上，“千禧颐河园”的遭遇并非孤例。江西省物业管理行业协会名誉会长刘锡秋认为，业主、业委会、物业服务企业之间的纠纷，是由于一些物业服务企业存在过度化盈利目的，对物业费的具体使用情况缺乏监督机制，对严重拒不缴纳物业费的部分业主缺乏约束。

伴随江西省物业管理协会于今年成立，我省物业管理行业将逐步规范化。

千禧颐河园小区

■小区拖欠8万元电费面临停电

11月3日，南昌市西湖区“千禧颐河园”小区的一些业主，讨论着小区公共部位当天会否停电。

此前的10月29日，小区内的楼道口都张贴了一则由南昌供电公司下发的通知：“因千禧物业拖欠供电公司9月份8万余元电费，多次催缴协商未果，故我公司将于2016年10月30日23时许对物业专用变压器进行停电。物业专用变压器涉及贵小区电梯、二次供水，路灯照明用电……”

“原定10月30日停电，但我们担心给广大用户造成生活不便，没有这样做。”虽然没有立即执行“断电”决定，但连日来，南昌供电公司客户服务中心工作人员多次来到该小区原物业公司——南昌福田物业管理有限公司（以下简称福田物业）上门催缴，并下发了律师函。

然而，在谁缴纳8万余元电费问题上，该小区物业公司与业主委员会相互指责，造成这笔电费无法结算，工作人员最终无功而返。

据了解，争执起源于今年9月初，当时小区业委会发出公示称：“终止原物业服务合同，对外招聘新物业公司”，管理小区10余年的福田物业于9月10日撤离，但物业专用变压器9月份产生的8万多元电费却没有缴清。

“之前，我们交给业委会50万元保证金，他们一分钱没退还。”该物业公司事业部经理梅双勇认为，公司已经撤离了小区，在一些业主拒绝缴纳物业费的情况下，就应该动用这笔保证金去缴纳拖欠的8万元电费。

而小区业主委员会主任许枚则认为：“保证金与缴纳电费是两码事，福田物业有义务自己缴纳物业专变拖欠的电费。”

“如果11月3日12时许未缴费，小区公共部位就会停电。”许枚称，这是供电公司下达的最后“通牒”。

对此，南昌市西湖区房管局房管科科长简练也表示，“千禧颐河园”小区主要以高层建筑为主，一旦电梯、二次供水，路灯照明停电，将严重影响居民生活。既然记者介入了，他们将协调解决欠费一事。

11月3日上午，南昌市西湖区房管局、西湖区十字街街道、十字街街道建设桥社区召集福田物业与业委会协调此事。

这一次，当事双方达成了一致意见，即“福田物业开具借条，从业委会借5.7万元用于支付拖欠电费（另2万余元由福田物业现金支付），费用从50万元保证金中支出。”

■物业没履行整改承诺“被炒”

拖欠电费问题刚告一段落，水费问题又让业主们着急。

采访中，一些业主在家中大桶小桶装满了水备用，并互相转告准备应对停水。

“该小区拖欠水费33万余元（其中违约金4.5万元），包括8月至10月的水费。”11月7日下午，江西洪城水业股份有限公司城南营业处刘绥刚所长告诉记者，由于该小区属总表供水，原由福田物业收取各用户水费后统一交给公司，但由于物业公司与业委会相互推卸责任，拒绝支付水费，公司按《南昌市城市供水和节约用水管理条例》规定，于11月7日9时停止供水。

同样，考虑到停水给小区居民带来诸多不便，刘绥刚称，公司并未如期停水，而是继续与小区方面协商。

梅双勇告诉记者，有些业主或拒绝或拖延缴纳水费，是导致拖欠水费的主因。

许枚则称，个别业主确实存在恶意拖欠水费问题，但主要是因为福田物业于9月10日撤离小区，交接时，物业未提供水表的基数和拖欠费用的业主名单，导致业委会无法催缴水费。

不仅是拖欠水费，还有业主拖欠物业管理费。

“小区有2184户业主，至少有数百户未缴2016年物业费。”梅双勇说。

而一些未缴物业费的业主则指责，物业公司“只收钱不维护”。

受访时，家住该小区中7栋的业主罗来金介绍称，2005年前后，福田物业聘请了40多个保安，小区内200多个监控探头，治安较好。可今年以来，小区只剩下不到10个保安，监控探头损失殆尽，曾有一户业主家中连续两天被盗。位于小区中9栋的监控室大门紧锁，通过门缝看到里面早已堆满杂物。

电梯“带病上岗”也让业主忧心。

据业主刘先生介绍，9月初，一名中学生被困电梯近1个小时，当电梯至15楼时突然下滑，猛降到10楼和9楼之间。由于没有携带手机，后从门缝里递纸条才获救。

“小区共有45部电梯，目前有4部停运，其他的全没合格证。”许枚表示，小区内电梯问题如此严重，除了电梯服务时间长以外，其维保不到位也是重要原因。按照相关规定，电梯维保企业必须至少每半个月对小区内所有电梯进行一次维保，并建立日常维保记录。

另外，消防通道也是隐患。2015年12月12日8时30分许，有群众报警称在“千禧颐河园”2期14栋一楼房发生火灾。西湖区消防队员赶赴现场后，发现该小区消防通道被车辆严重堵塞，消防车根本无法进入小区灭火。所幸，火灾未造成人员伤亡。

综上所述，3月16日，业委会与福田物业签订了一份《物业服务整改合同》，约定物业公司确保所有电梯正常使用、年检合格，确保保安人员不少于30人且年龄不超过55岁、确保消防通道畅通，小区公共部位收益由业委会收取费用等等，并支付50万元作为整改保证金，合同整改期限从2016年3月16日至6月30日止。

“因为福田物业没有履行整改承诺，我们决定中止物业合同。”许枚称。

■旧物业未交接新物业难开展工作

据许枚介绍，目前，小区新聘的物业公司（南昌城发物业管理有限公司）已进驻，但由于福田物业未办理交接手续，导致新物业难以开展工作。

城发物业总经理肖剑表示：“如果知道（业主和物业公司）欠费，我们是不会进驻小区的。”

记者了解到，早在2005年，“千禧颐河园”坐落在南昌洪城商圈的中心地带，是南昌市最早拥有物业公司的楼盘，是南昌市乃至江西省一个标杆性的小区，曾多次荣获“示范和优秀小区”称号。

但随着业委会成立，其与物业公司关系紧张起来，业委会对物业提出更多管理要求，福田物业则指责业委会越权干涉内部管理工作。因此引发的争执，并未得到很好的解决，双方矛盾越积越深。

其实，“千禧颐河园”面临的状况并非孤例。

南昌“阳光枫情”小区之前经历两家物业公司，其中一家不辞而别，另一家因服务太差被业委会“炒鱿鱼”。2015年4月，“阳光枫情”无奈之下选择了业主自治模式。

位于南昌市红谷滩新区的圣淘沙花园小区面临物业合同到期的问题，可是该小区的未来物业公司在2013年年底合同到期续签合同时却遭到业主委员会的强烈反对，未来物业公司要求走法定程序交替物业工作而迟迟未退场，导致该小区出现物业更换的“真空期”。

“德益财苑”、“贤士花园”、“中寰广场”等10余个小区也相继炒掉了物业公司，或自治或聘请新公司。尽管南昌“自治”小区遍地开花，却少有“结果”。

对于不少业主来说，期待通过缴费、然后享受到良好的物业服务，但是很多时候，并不能完全如愿，而是频频陷入服务不到位、拒缴费、收不到费服务更差的恶性循环中。

■行业协会成立或促物业企业规范

记者了解到，4月16日，江西省物业管理行业协会成立时，该协会会长詹天成曾表示，江西省物业管理行业整体水平与利润仍偏低，服务内容和质量与广大业主的需求相比还存在差距，全省物管企业生存压力大、服务能力参差不齐、恶性竞争不断，严重影响到整个物业企业水平的发展。

江西省物业管理行业协会名誉会长、江西刘锡秋律师事务所主任律师刘锡秋表示，制约我省物业服务发展的因素很多，包括社会诚信度、法治发展水平、物业服务行业规范建设、物业法规的完善等因素。

刘锡秋分析称，首先，业主、业委会、物业服务企业之间的纠纷之所以难以得到及时、公正的处理，是因为业委会组织还不够健全，难以迅速有序集中表达全体业主的正确意愿；其次，对严重拒不缴纳物业费的业主，目前也没有作为失信而纳入征信系统，致使部分极度不诚信的业主肆无忌惮的拒交物业费；第三，一些物业服务企业存在过度化盈利的目的，物业服务行业只是微利行业，但是，由于物业费的使用由物业服务企业自行掌握，缺乏公开机制，业主对物业费的具体使用缺乏监督的权利，如果物业企业不诚信，服务打折缩水，致使一些物业公司被“炒鱿鱼”。

刘锡秋认为，江西省物业管理协会成立后将在制定行业规范、规范行业行为、调处行业纠纷等方面逐渐发挥作用。目前，该协会在政府的协助和指导下，正逐步完善工作制度，完善组织建设。“届时，协会将介入解决上述物业纠纷，推动行业自律，建立行业标准，带动整个行业能健康有序发展。”