好租大数据揭秘望京SOHO企业画像 陌陌领衔少数派

　2017年底，名声四噪的罗永浩和他的锤子手机结缘成都，随后怀揣10亿人民币融资挥师南下，而锤子总部也正式告别了望京排名前列高楼——北京绿地中心。再后来，锤子倒下变成 “滑铁卢望京”一例，更被网络嫁接成了从望京SOHO里走出的失败之作。而近日，王思聪旗下熊猫直播宣布破产，又一次让望京SOHO的风水问题引发热议。据悉，针对上述热点，大数据驱动的全价值链商办运营平台好租旗下的晓楼数据服务平台即结合写字楼及商圈大数据，来揭晓望京SOHO是否真的有风水之殇。

 望京SOHO小业主占比超六成 锤子手机从未入驻

 由罗永浩、戴威等领衔的创业纪录片《燃点》，宣发和上映档期正值资本寒冬。这部票房止步1000万以下的电影立项之时，导演应该想不到，领衔主演们会接连暴雷。而裁员和缩租，往往是企业衰退期或其他困难期的标配。于是，OFO小黄车从理想国际搬到相对便宜的互联网金融中心，锤子手机的移民成都之旅则以尴尬收场。

 值得一提的是，锤子手机进击之时，曾于2015年底租下北京绿地中心的7000㎡作为其新总部，而罗永浩的伯乐唐岩携陌陌落户望京时，也不过租了望京SOHO的5660㎡。但绿地时期排名前列年，锤子手机虽承受2000多万的年租金，却一度发不起工资了。而第二年，望京这里又见证了坚果Pro两个月销量超100万台，也见证了“疯狂罗永浩”后来的妥协。然而，对望京写字楼而言，罗永浩们的失败扯到互联网圈风水，多少会对租售招来不利影响。其中，望京SOHO便是这样一个苦主。

好租晓楼项目研究界面

 实际上，望京SOHO入驻企业整体上活得“都挺好”，并无那么多锤子式案例。据好租晓楼数据服务平台大数据显示，望京SOHO当前单价为8.57元/㎡/天，空置71581㎡（含即将到期房源），租金实现能力较强。

 好租晓楼楼盘字典价值能力画像

 从价值能力画像来看，尽管望京SOHO租金稍高，但性价比仍优于周边2公里项目均值，其建筑品质优质，堪称周边颜值担当。此外，望京SOHO的市场关注度、去化能力和周边配套皆居于中上水平，但交通出行稍显不足，337m²：1车位配比也略低于体量相似项目。

 好租晓楼房源在租情况数据

 那么，高价值的望京SOHO为何屡“被滑铁卢”？好租晓楼大数据显示，望京SOHO在租房源小业主占比高达62.72%，近三分之二业主租赁面积在300㎡以下，100-300㎡占63.3%，也就是说，望京SOHO里除了陌陌、美团、饿了么、优信、百合网等成名公司，更多吸纳的还是50人以下的中小公司或团队，后者企业经营风险相对较高。另从价格来看，望京SOHO整体基于高品质和精装修，主流价格为7-9元/㎡/天，占比66.67%，其次为9-12元/㎡/天，占比28.51%，即要求入驻企业具有一定的租金承受能力。

 好租晓楼对比望京SOHO与周边相似项目

 通过对比多个望京相似项目，望京SOHO的“小面积”去化占比居于中间位置，但租金水平明显领跑。

 好租晓楼对比望京SOHO与绿地中心

 实际上，对比周边更贵的北京绿地中心，望京SOHO大业主比例仅37.3%，还不到绿地中心（约78%）的一半。不过在装修上，望京SOHO更讲究，豪华装修和精装修合计达到七成，高于绿地中心的57%。由此可见，望京SOHO小业主多、租金较贵但性价比尚可。

 陌陌入驻望京SOHO第五年 市值累计涨幅超150%

 最后，再来看望京SOHO里的一些所谓“风水”例证。如前所述，锤子手机入驻望京SOHO实为子虚乌有，而它在入驻绿地中心的鼎盛时期依然无法用产品说话，或许才是锤子淹没在手机红海市场里的真正原因。同理，王思聪的熊猫直播也是死于产品、运营及“佛系管理”等平台自身原因。此外，咪蒙旗下“才华有限青年”发布《寒门状元之死》，则是因虚构细节且贩卖焦虑而成为矛头所指，直至咪蒙最终注销……

 另一“反例”陌陌其实在望京过得挺好，上市近五年，它的市值从最早的31亿美元增至目约80亿美元，涨幅超150%，并一度冲破百亿美元大关。仅从市值变化来说，陌陌在水土容易不服的中概股中已经非常优秀，而随着并购探探等进一步做大地盘，大业主少数派陌陌当是望京SOHO里最值得称道的一块招牌。对于风水玄学说，陌陌公司老板唐岩最近发微博直言：“大家不要聊望京SOHO的风水问题了好吗？大家都是读过书的人，别这么low好吗？”

 另一份望京SOHO企业不完全数据还显示，在1749家现入驻企业中，500人以上公司数量微乎其微，包括陌陌、雪球、优信均为500-999人，而50以下公司数量占特别优势。这些企业的行业分布集中在租赁和商务服务业和科学研究和技术服务业，分别占比37.2%、36.7%。

 望京SOHO入驻企业注册年限数据

 有意思的是，这份数据按企业成立时间来算，注册于2016年1月1日之后的企业占比高达50.2%，这说明望京SOHO鼓励年轻公司入驻，而这类新注册公司往往也比成熟公司稳定性弱一些。

 对于望京SOHO企业的流动性问题，好租联合创始人、数据研究中心主任匡健锋分析称：“望京SOHO是片区内的中高价楼盘，凭借建筑大师扎哈·哈迪德的美学设计成为了特别的望京地标。但由于散售面积较多，其内部管理和租户筛选无法直接对标自持的甲级写字楼。虽然整体租赁价格受到影响，但写字楼性价比突出，再加上项目体量可观，可提供丰富的备选性。所以对于很多初创型企业来说，望京SOHO是个颇为体面的办公地点。从整个市场来看，散售、地标性，开间面积中小型，价格适中的楼盘，鲜见换手率低的。散售物业的租户升级，一直都是各家的困扰，未来需要借助资管和大数据能力的来持续提升。”

“至于企业倒闭与否，与其信风水，不如相信和尊重市场规律。”匡健锋如是表示。