2019年排名前列拍!新力高价拿下麻丘,瑶湖又要爆发了?

南昌楼市情报 2019-01-16 15:17:05
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2019年就这样来了,不管你愿不愿意。 回首2018年,整个南昌市场可以用来“急转弯来形容,上半年行情好的时候,什么都好,不管是楼市还是土拍市场;下半年,中央定调“遏制房价上涨”后,全国楼市的凉风也蔓延到南昌,楼市冷了土拍也遇冷了,还出现了流拍。

2019年就这样来了,不管你愿不愿意。

回首2018年,整个南昌市场可以用来“急转弯来形容,上半年行情好的时候,什么都好,不管是楼市还是土拍市场;下半年,中央定调“遏制房价上涨”后,全国楼市的凉风也蔓延到南昌,楼市冷了土拍也遇冷了,还出现了流拍。

今天,我们文章的主要内容就是两个方面:

1、回顾南昌2018年土地市场情况,成交金额下滑3.19%。

2、2019年南昌排名前列拍,瑶湖地块以   被成交。

看点

01

回顾南昌2018年土地市场情况,成交金额下滑3.19%。

我在南昌土拍网上看到了一篇非常好的文章,回顾了南昌2018年整个的土地出让情况,先给大家一起看一下。

土地总体成交分析

同比分析——量升价跌 成交金额下滑3.19%

 

 

土拍网统计数据显示,2018年南昌土地市场共计成交经营性用地124宗,较2017年多25宗,成交总面积为577.6万㎡,成交总金额为404.72亿元。同比2017年,尽管成交总面积有所增长,增幅为23.21%,但总金额是下跌的,跌幅为3.19%。

 

 

从各月成交趋势来看,全年的成交量高点在6-8月以及年初年末,这与南昌以往的供应情况是比较接近的,但是9-10月在往年也是一个成交高峰期,2018年受全国土地市场的波动影响,出现了较多的流拍情况,一定程度上抑制了供地节奏。

 

区域分析——主城区领跑 南昌县、赣江新区紧随其后

 

 

2018年南昌主城区依旧是南昌各区域的量价双冠王,以311.24万㎡的成交面积和249.86的成交金额领跑,两项数据均占全市成交量的一半以上。此外,南昌县以成交面积128.59万㎡,成交金额95亿元排名第二,占比分别为22.26%和23.47%。紧随其后的是赣江新区,2018年共计成交19宗经营性用地,成交面积78.3万㎡,成交金额43.92亿元。

 

 

在南昌主城区的各个区域里,新建区的成交面积位列排名前列,为111.69万㎡,占市区总成交面积的35.86%,二三名分别为高新区和红谷滩新区。成交金额较高的区域为红谷滩新区,该区域一贯是南昌的重点区域,也是多家房企抢滩布局的优选,2018年红谷滩新区的成绩为67.46亿元,紧随其后的是高新区55.62亿元和青云谱区43.35亿元。

 

用地性质分析——商住类用地全面占优

 

 

从用地性质来看,商住类用地一如既往,全面占据优势。2018年商住用地共计成交52宗,面积为315.43万㎡,成交金额201.04亿元。其次为住宅类用地,成交28宗,面积为136.06万㎡,金额为159.15亿元。最后是商服用地,成交44宗,面积为126.11万㎡,金额为44.54亿元。总体来说,涉宅地块仍然是吸金的主力。

 

开发商拿地分析

2018年势头最猛的房企依然是本土开发商新力,以89.08万㎡的总面积和68.92亿元的成交额拿下双料冠军。位居次席的是绿地,拿地71.4万㎡,3-5位依次为红星地产、力高、永通。

从新进房企来看,2017年新进南昌的房企有碧桂园、金科、阳光城、华邦地产、名城地产、金茂、苏宁、泰康人寿、法莱德等等,而到了2018年,这一数据出现了明显的下滑,首次进驻的房企仅龙湖、金地、弘阳、海伦堡地产等寥寥几家,并且新进房企大多选择较为谨慎的联合开发,如龙湖与煌上煌打造龙湖煌盛春江天玺,金地和金茂正荣携手开发金地金茂正荣悦风华等。

 

2018年品牌房企南昌拿地一览表

 

2018年南昌楼面价TOP10

 

从年度供地计划的完成情况来看,南昌县表现较佳,计划执行率达114.48%,属超额完成;南昌市区经营性用地年度供地计划执行率为53.95%,其中高新区、湾里区也已超额完成任务,但是其他区域执行率普遍偏低。赣江新区完成率为82.48%;新建区完成了年度供地计划的 64.1%;安义县完成40%;而进贤县仅完成了27.11%。

观望2019年的土地市场走向,预计将维持一个较为稳定的状态,大起大落的可能性较低。自2018年三季度起,房企拿地的态度明显谨慎,重点区域的优质地块仍然抢手,土地条件一般或者规划限制条件较多的地块则有无人问津的可能,预计这种拿地策略在2019年仍然会延续下去。

看点

02

2019年南昌土地排名前列拍,瑶湖地块以5383元/平被新力拿下。

今天,是2019年南昌排名前列场土拍,是瑶湖的一宗地块,位于高新区航空路以东、翔鹰路以南,用地性质为纯住宅地块,总面积约209.2095亩,容积率较大仅1.8,起拍楼面价3475元/㎡,毛坯限价9000元/㎡。

最终以楼面价5383元/㎡的价格被新力拿下,溢价率高达54.92%。这可能是下一个“新力城”吧……

地块DAFJ2018060

地块要求:

1、该宗地采取“限房价、竞地价”方式出让,宗地所建住宅的控制性房屋销售价格(均价)上限为9000元/平方米。

2、该宗地144平方米以下的住宅的建筑面积占住宅总建筑面积的比例不低于70%。宗地商品住宅项目中户型面积144平方米(含)以下实施全装修建设

3、配套占地面积不少于6200平方米的12班的幼儿园建成后产权须无偿移交并登记在属地教育主管部门名下。

从地图上看,这种地块的位置就在力高悦景薹对面,而目前力高的均价是11500元/平,而如此低的容积率跟瑶湖的华邦地块有点相像。

目前华邦观湖别院作为瑶湖的地王,楼面价高达9450元/平,1.2的容积率,别墅的单价据说要达到26000元/平。

而这宗地块的要求中有一点:居住建筑不低于5层,也就是说遏制住了这块地做纯别墅的想法。但是又同时限高,所以应该是洋房+小高层的组合。而曾经蓝光林肯公园8号的洋房的单价高达14000元/㎡,所以这么低的楼面价还是得到了很多开发商的青睐。

这宗地块毛坯限价9000元/㎡加上装修限价3500 元/㎡的话,未来的销售价格将在12500元/平左右,而如此大的纯住宅地块将给开发商带来的利益还是可观的。

但是,我没想到的是,从上午到10点开始起拍,一直到下午两点半,历经了122轮才终于结束。如此激烈的土拍盛况,还是在瑶湖,可以见得开发商们对瑶湖板块的看好。

此次历时长久的瑶湖土拍,或许将开启2019南昌土拍的好兆头,毕竟这么激烈的争夺,也是楼市遇冷以来少见的。并且,还是位于对于很多人来说稍显偏远的瑶湖地带。是否可以成为楼市回温的预兆呢?

此次的争夺是否意味着2019年瑶湖将成为一个新的价值爆发点?而传了很久的地铁一号线的延长线以及往航空城走的地铁3号线的延长线今年是否会有新的进展呢?而瑶湖是否又能成为下一个艾溪湖呢?

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