调控都导致开发商破产了,为什么一二线房价还不大幅下跌呢?

搜狐焦点西南站 2018-02-09 11:12:27
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2017年以来,房地产调控进入最严厉的时期,很多开发商为了现金流绞尽了脑汁,有报道称,不少房企直接破产清算了,有朋友要问了,为什么一二线城市房价还不见大幅下跌呢? 其实,房价下跌和开发商破产没有必然联系。房价是什么房价,破产是哪些开发商破产,这些都是必须要搞清楚的。 1、限价令和限售令 这导致一二线

2017年以来,房地产调控进入最严厉的时期,很多开发商为了现金流绞尽了脑汁,有报道称,不少房企直接破产清算了,有朋友要问了,为什么一二线城市房价还不见大幅下跌呢?

其实,房价下跌和开发商破产没有必然联系。房价是什么房价,破产是哪些开发商破产,这些都是必须要搞清楚的。

1、限价令和限售令

这导致一二线城市新房价格和二手房价格基本上停涨了。特别是新房价格相对于二手房价格,倒挂很明显,那些有房票的人巴不得抢到一套房。限价令让开发商不怎么赚钱,但2017年大卖的房子,事实上大部分是开发商手里相对便宜的储备,所以成本低,限价令顶多让开发商不怎么赚钱,亏本还不至于。而限售令直接冻住楼市,这种情绪会互相传递的,卖房子的人少了,房价的确不会大跌。

2、一二线城市房价有更多因素支撑

一二线城市有很多优势,比如人口因素,从去年开始很多城市开始搞人才引进,这实际上就是扩大需求,帮助开发商卖房子。

还有,一二线楼市二手房市场相对活跃,房价跌不跌某种程度上由大大小小的房东决定,而不是由开发商决定。

还有房贷因素,从2017年初开始,房贷利率不断上行,首付比例也是屡屡上调。本轮调控将杠杆率控制得比较好,那些高杠杆入市的人还是很少的,对一二线整体房价构不成威胁。

根本性因素还在于经济仍在中高速增长,一二线城市是中国经济的主要引擎,相对于其他城市,这些城市人口收入更高,配套更完善,产业更发达,大幅下跌的客观条件并不存在。

3、一二线城市主要是大开发商

看看国家统计局的数据就知道了,一二线城市只占整体销售的一部分,还有很多来自于三四线城市。事实上很多开发商2017年业绩飘红,靠的就是三四线楼市的火爆。开发商在三四线获得了现金流支持,自然不会特别着急在一二线城市降价。必须要指出的是,当前一二线城市的玩家主要是大型开发商和本地开发商,其他的中小型开发商都挤不进去了。能够进场的开发商还是有些本事的。他们在融资渠道等方面很有手段。

4、事实上的确有很多开发商在破产

去年四季度至目前,并购贷明显上升。这说明很多小开发商已经遭遇现金流问题,2016年那波地王潮加上现在收紧开发贷款,实际上让很多小开发商被噎死了。

本轮调控已经到了啃硬骨头的阶段了,决心已经下了,不只是那些试图高杠杆弯道超车的小开发商,一批金融机构都会面临破产风险。未来的房地产不再是“百花齐放”的状态了,而是由巨头们主导,而金融经过这次洗礼,也会更加稳健。就房价而言,本领调控会让房价理性回调,这实际上是在夯实楼市,夯实房价,大跌肯定不可能了。

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