南昌部分开发商因资金链断裂或违规开发带来诸多问题

   “开发商承诺2016年交房，但现在成了一个烂尾楼盘，根本交不了房。”熊先生是南昌县锦绣天地青年城的购房业主，他告诉记者，虽然目前房子已封顶，但没有水电和其他善后设施，不可能入住，还有就是无法拿到产权证。

    近日，记者调查发现，在南昌这样的“烂尾楼盘”不在少数，如钻石国际广场、铭威铜锣湾、凯旋公馆等楼盘，均不能如期交房给业主。

    多为资金链断裂或违规开发所致

    记者调查发现，“烂尾楼盘”涉及房企多为中小开发商，“烂尾”的原因多为资金链断裂或违规开发。

    一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，近年来，南昌房地产市场很热，吸引众多资本涌入，而在土地价格攀升、信贷紧缩等形势下，一些实力不济的中小开发商融资、开发成本也快速上升，资金链断裂使得一些楼盘成了烂尾楼。

    南昌曾经的地王“铭威珑珺”楼盘，由于资金链断裂成了“烂尾”。2010年1月，江西铭威地产以701万／亩的价格拿下了位于西湖区原新闻出版学校用地。没料到，由于背负亿元债务，今年8月中旬，不得不拍卖。

    而被投诉的南昌锦绣天地青年城，同样是由于开发商资金链断裂，导致楼盘停工。

    另外一个重要原因就是违规开发、“五证”不全，也导致迟迟不能交房。最为典型的就是钻石国际广场，原址曾建青山湖文化广场，属公园绿地用地。针对此违规开发，住建部进行了挂牌督办。

    “我们没拿到房产证，也有开发商存在手续不全的原因。”华东·青云汇楼盘业主章先生告诉记者，该楼盘未验收就交房。据了解，商品房只有通过建设、勘察、设计、监理、施工方这五方验收后，开发商才能申请办理《建筑工程竣工验收备案表》。《建筑工程竣工验收备案表》是房屋是否合法的标志，没拿到竣工验收备案表，房产证也自然无法办理。

    不能自行停止还贷

    采访中，记者了解到，虽然交房遥遥无期，维权又是持久战，但是业主每月偿还的房贷却不能停。

    “开发商资金链断裂，我们业主怎么办啊，房子就在那里却无法收房办产权证，搭进去首付不说，现在每个月还要不停还贷。”锦绣天地青年城业主陈先生为此很无奈。

    陈先生告诉记者，他曾试图停止还贷，但被银行告知，如果擅自停止还贷会被列为失信黑名单。

    “拿不到房子和还银行贷款，是两个法律关系，不能以拿不到房为理由拒绝还贷。”律师许华告诉记者，业主和开发商签订的是房屋买卖合同，而和银行签订的则是借贷合同，两个合同并无直接关联。

    许华表示，如果业主擅自停止还贷，一旦银行起诉，业主必须要偿还；若业主拒绝执行，则银行有权冻结贷款人名下财产，甚至列入信用黑名单。

    “业主不要自行断供，可先起诉开发商解除购房合同，要求开发商退回首付款和银行已付贷款。”许华建议，对于买到了烂尾楼的业主，维权确实很被动，但较好不要擅自停止还贷，还是走法律程序。

    如何破解“烂尾楼盘”问题

    记者了解到，“烂尾楼盘”普遍存在虚假宣传、违法销售等各类违法违规问题。与此同时，其违法成本很低，违规房企遭受处罚的力度有限。根据城市商品房预售管理办法，违规预售罚款不超过3万元。

    “针对延期交房乃至项目停工等行为，除了督促房企按合同赔偿、引导业主向法院起诉外，没有其他有效手段。”南昌一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，业主即使走司法途径也很艰难。

    这一说法也得到了业主黄女士的证实，她曾经购买了南昌传奇国际楼盘的房子，由于开发商资金链断裂，楼盘“烂尾”，她与一些业主陆续向法院提起诉讼，但胜诉后仍然无法拿到退款和赔偿。

    “公司陷入债务纠纷，名下资产早已被法院冻结。”黄女士说。

    对此，业内人士建议，针对久拖不决、资金缺乏的房地产项目，政府可成立房屋运营管理公司，允许开发商用土地或房产做抵押，政府为其发放贷款，设立共管账户，按工程进度付款，特别是对于一些采取“跑路”“躲避”策略对购房者权益带来极大危害的开发商，应该从重追责。政府部门还可派出监管小组介入，对企业决策、后续经营管理进行全程监管，或通过市场化手段引入新的投资者逐步化解危机。

    本报记者 洪怀峰

（江西日报）